「2019年第三季度宏观经济形势分析会」金海年:

江苏靖江资讯网都市2019-10-31 08:0246

中国的房地产当前主要面临两个问题:一是人们的需求已从原来的基本居住转向改善方面的美好生活需要,需要改善供给,而开发商面临融资政策压力;二是房价长期高企导致大量的中低收入家庭买不起,而不断上涨的租金也挤占了消费能力,降低了生活质量。归纳起来,一个是效率问题,应该主要由市场解决,另一个是公平问题,应该主要由政府解决。


一、房产的价值与价格


首先从需求和供给两方面分析房产的价值和价格。


我们在2016-2017对全国主要城市的商品房价格做了回归分析,发现与城市的非户籍常住人口比重呈显著的指数相关,即:一个城市外来工作的人口比重越大,当地的商品房价格就越高,这点在深圳、北京、上海、厦门等城市得到了很好的验证(如下图)。原因就是,每年新增购买商品房的需求在很大程度上来自外地流入的工作人口,而户籍人口大多在本地已有住房。


数据来源:作者整理,2017年1月。


对于中国商品房价格高于根据传统经济学理论计算的租售比和房价收入比的困惑,恐怕要从价值和价格两方面的基本原理来解释。价值是住宅本身的使用价值和给所有者带来的增值效应,价格则是基于价值根据实际的供求关系而达到的均衡。住宅由于其生存居住的需求刚性和低折旧的长期耐用性,带来其价值的丰富内涵,同时中国目前所特有的户籍制度以及子女入园入学的划片机制,为中国城市的商品房带来了额外客观的特殊价值,再考虑中国城镇化高速发展前半程的房价长期高速上涨趋势,决定了中国城市的商品房具有比租售比更高的内在价值;同时,中国家庭的长期高储蓄率积累以及多个关联家庭(夫妻双方父母家庭)的购买力合力,也超出了房价收入比的假设前提,迅速增长的高收入群体以及收入差距问题,也大大宝马彩票登入推高了商品房的价格。不过,商品房价格的持续和大幅上涨,也是开发商大规模投资房地产开发的动力源头,从而带来房地产开发面积的大幅增加,人均住房面积才有了天翻地覆的增加。


宝马彩票登入归纳起来,中国的商品房价值包括使用价值(居住、位置即级差地租等)、投资价值(房价上涨、出租收益、抗通胀价值、传承价值等)和中国特色的额外价值(户籍权利、子女入学、文化传统归属感等)等三大方面因素,价格则由于中国城镇化高速阶段的需求快速增长、多家庭购买力合并、收入差距较大、避险心理和非理性预期等四方面因素导致向上偏离(泡沫)。


宝马彩票登入在供给一侧,更多需要回顾中国房地产的改革历史(如下图)。


数据来源:国家统计局,作者整理,2016年12月。


虽然房地产市场化的改革从1992年就已经开始,但决定性的里程碑则是1998年的停止福利分房,彻底改变了中国城镇住房的供给体系,当时设计30%由市场供给,70%由政府保障(由于地方财政能力等历史的原因并未实现)。而房价大幅上涨的开始则是源于2002年推出的土地招拍挂制度,既解决了地方政府土地供应的规范化问题,也产生了城镇化主要的财政来源,但也是商品房价格高涨的根源。


二、房地产发展的背景——城镇化高速发展阶段的普遍规律


纵观各国历史,城镇化是房地产行业大发展的基础。对比美国、日本与中国,城镇化存在共同的规律(如下图)。


数据来源:Wind,作者整理。


城镇化因工业化而产生,背后是劳动力及其家庭从第一产业向第二产业及第三产业转移的过程,这一过程人口大规模迁移到城市,产生了大量的住房需求,一般在30%-70%会呈现明显的高速增长的过程,各发达国家都曾经历这个过程。例如:美国自1880年开始,城镇化率从28%开始快速提高,直至1970年达到73.6%,其中1930-1940年在56%左右经历了转型期;日本在二战后重启快速城镇化过程,从28%左右快速提高到1975年的76%左右,转型期在1955年的56%左右;中国的高速城镇化则开始于1995年的29%,2017年58%左右进入到转型期,预计在今年(2019年)超过60%。


在转型期前的城镇化快速增长前半程,是各个城市人口大量涌入、房地产快速增长的阶段,转型期后,各城市发展演变为部分大城市为中心辐射周边产业链条的中小城市的城市带(Megalopolis:都市带、城市群)形成期,房地产市场分化,产业链聚集效应明显。


1957年,法经济学家戈特曼提出都市带(城市群)的概念,我们发现,世界发达经济体都在工业化的后期逐渐形成了都市带,具有几个大城市为中心带动周边几十个中小城市,人口大规模聚集(往往达几千万以上),以产业为核心的经济规模巨大。目前世界主要有八大都市带(中国以外):其中美国有三个,欧洲有四个,日本有一个。


一是纽约-波士顿-华盛顿都市带(东北城市群):包括了5大中心城市和40多个中小城市,制造业产值占全美30%,是世界最大的贸易与金融中心,人口6500万(占全美的20%),面积13.8km2(占全美的1.5%);


二是芝加哥-匹兹堡都市带(五大湖城市群):包括了4大中心城市和35个中小城市,人口6000万 ,北美制造业中心(汽车、钢铁等),是世界最大期货交易市场,GDP占全美的20%(1967年);


三是旧金山-洛杉矶-圣地亚哥都市带:包括7大中心城市和众多中小城市,著名的硅谷就在其中,是世界科技创新中心,人口4000万,其中大洛杉矶市GDP占全美21%;


四是伦敦都市圈:包括伦敦、利物浦等6大城市,是世界三大金融中心之一,人口3700万(占英国的60%),GDP占英国的80%;


五是大巴黎都市圈:包括6大中心城市和40座中小城市,面积是法国的2%,人口1300万(占法国的19%),GDP占法国的28.6%;


六是莱茵-鲁尔城市群:包括5大中心城市和20座中小城市,人口970万,是欧洲最大的工业区;


七是荷兰-比利时城市群:包括阿姆斯特丹等3大中心城市和周边多个国家的中小城市,与巴黎城市群、鲁尔城市群共同拥有4600万人口,构成欧洲西北超级城市群;


八是日本太平洋沿岸城市群:包括东京都市圈、大阪都市圈和名古屋都市圈,拥有全日本80%以上的金融、教育、出版、信息和研究开发机构,工业产值占全日本的65%,人口7000万(全日本的61%),面积是日本的6%。


三、中国房地产与城镇化的风险防范与发展展望


总结发达国家的城镇化与房地产发展规律,我们可以看到中国目前恰好处于城镇化高速发展的前半程与后半程的转换时期,是房地产发展的分化转型期


宝马彩票登入城镇化高速发展的后半程,将是中国主要城市带形成的时期。目前,以北京为中心的首都城市带(京津冀地区),以上海、杭州等大城市为中心的长三角城市带,以深圳、香港、广州等为中心的珠三角城市带(粤港澳大湾区),已初步成型,山东、江苏、福建、湖北湖南、四川重庆等地区也有城市带形成的潜力,城镇化率若要达到70%的程度,中国13亿人口应当有约9亿人处于这些城市带中,平均一个大的城市带将容纳1亿人口,中国至少需要形成9个大城市带。


在这个过渡时期,中国的房地产正在发生六大分化:一是业态分化,住宅、商办(包括写字楼、商业、综合体等)、物流(含仓储)、园区(工业园/创业园/科技园等)和农业地产,呈现出不同的发展趋势和潜力;二是区域分化,与城市带的形成同步,不同城市具有不同的产业与人口吸附效应,城市内不同城区也显现出不同的走势;三是新旧分化,在许多大城市的二手房交易已大大超过新房交易,租赁、改造运营、再次交易逐渐成为房地产业务的重点;四是业务模式分化,伴随业态、区域和新旧的分化,房地产市场的商业模式正在和即将发生重大变革,拿地开发逐渐向新旧开发、租赁运营等多元化模式演变;五是融资方式分化,由于业务与商业模式的变化,房地产市场的融资方式也在发生重大变化,金融创新正在和即将发生,发达国家地区的房地产金融市场值得深入比较研究和借鉴;六是供给的分化,市场供给和政府保障将成为人们解决居住需求的多元化选择,尤其针对中低收入人群,政府将承担更多的保障服务。


正如城镇化和房地产发展规律的普遍性,分析日本和美国的危机对中国未来的风险防范尤为重要。日本在1990年初发生了房地产泡沫的破灭,是在其城镇化高速发展和工业化已在十几年前完成、与美国发生贸易战之后并伴随股市泡沫的破灭;美国在2008年的次贷危机则是因为个人和家庭的负债率(杠杆率)超过了偿付能力。因此我们需要警惕的,一是城镇化高速发展是否已经放缓,二是家庭负债是否有超出偿付能力的风险,这点既包括了负债是否增长过快过高,也包括收入的增长是否匹配和有可持续性(包括就业)。从目前看,中国的城镇化率大约在60%左右,只要朝向市场经济体系完善的改革不停滞不倒退,日本式危机的风险就暂时不会发生,人们的收入增长和就业稳定性就仍可持续,只要家庭房贷发放符合风险评审规则,美国式房贷危机也可以避免。此外,中国还有两个与其他不同的特别因素,一是土地供给由地方政府控制,二是户籍制度,这两方面的变化影响包括未来可能的户籍制度的改革都需要全面考虑。


在城镇化带来城市人口迅速增长的需求背后,是整个人口的变化,中国出生率下降和死亡人口的上升,将逐渐减少城市人口增长的源泉,虽然这个减少与中国总人口减少存在一定的滞后性,为此在2019年1月,笔者根据2016年12月原中国保监会正式发布的《中国人身保险业经验生命表(2010-2013)》和国家统计局2019年公布的1949年以来的中国人口数据,对2019-2050年的中国人口变化进行了估算,如下图。


说明:作者于2019年1月预测:1949-2018为国家统计局数据,假设2019年以后全面放开生育限制,基于育龄女性及生育意愿,死亡率预测基于《中国人身保险业经验生命表(2010-2013)》。


由此估计,预计中国人口峰值将在2021-2025年之间达到,而城镇化的人口流动峰值将比总人口峰值滞后5-10年左右,同时,中国城镇化率大约在2025-2030年达到70%,因此可以预见,中国房地产的需求峰值将在2030年左右达到,房地产的整体风险应在2025-2030年之前开始谨慎防范,须制订全面的应对方案。


总之,中国未来10-15年,城镇化将进入到城市带形成期,房地产也将进入存量调整优化阶段,这一阶段将与中国的经济结构与产业结构调整协同进行,风险与机遇并存,对中国能否跨越中等收入陷阱、进入发达国家行列具有至关重要的意义,我们需要提前对国内外房地产行业的发展规律、城镇化不同阶段的发展规律、产业结构调整与现代化对人口就业居住流动的发展规律,尤其是都市带和城市群以及空间经济学,包括在不同发展阶段市场与政府的分工优化,进行深入和结合中国特点的全面研究。


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